领展房产基金：宏观挑战严峻 业务展现抗逆力 全年业绩持续增长

2024/2025财年，公司实现收益142.23亿港元，同比增长4.8%；实现物业收入净额106.19亿港元，同比增长5.5%；实现可分派总额70.25亿港元，同比增长4.6%；实现每基金单位分派272.34港仙，同比增长3.7%。

　　业绩点评：

　　香港零售资产续优于市场，租赁策略迎合需求破局结构性挑战。受益于社区商业物业的策略性地理位置和扎实的资产管理能力，期内公司的香港零售物业组合维持97.8%的高租用率，平均每月每平方呎租金为63.3港元，较去年同期64.4港元略微下降；商户销售额同比下降3%，优于市场整体7%的跌幅，租售比维持在13%的稳定水平，续租租金调整率同比下降2.2%。公司观察到新租赁趋势而聚焦于学习及兴趣班、特色餐厅、游戏及家庭娱乐场所、时装与配件及中医诊所等，推动期内新签订超过600份新租约。同时，公司顺应应消费者喜好，主动在香港零售物业组合中引入来自中国内地的商户，包括特色餐饮等，为消费者带来独特概念且与本地顾客产生共鸣，从而应对市场挑战并促进有关业务长期可持续发展。

　　停车场业务收入增长稳健，写字楼租用率维持高位。停车场及相关业务的收益受月租收入和时租收入增加带动，同比增长1.7%。停车场月租收入同比增长0.9%，时租收入同比增长3.6%。每个泊车位每月收益同比上升1.6%至3,391港元。作为成本优化举措的一环，公司透过升级智能泊车系统，提高了全香港121个停车场逾56,000个泊车位的效率，通过利用科技及善用资源，更深入了解客户行为，为客户提供度身定制的营销及服务，增强竞争优势，并提高客户忠诚度。此外，在香港九龙东区写字楼市场仍面临空置率问题的背景下，公司合营拥有的写字楼海滨汇仍录得高达99.2%的租用率。

　　费用控制能力稳定，稳固利润水平。期内，公司香港物业组合的总收益及物业收入净额同比增长1.5%和2.8%，物业经营开支总额同比减少2.4%。因香港特区政府上调最低工资，叠加合约续订因素，物业管理人费用、保安及清洁开支同比增加2.1%，维修及保养以及公用事业开支则同比分别减少18.4%和11.8%。

　　上海七宝项目收购贡献增长，中国内地零售资产表现稳健。2024年2月9日，领展宣布以23.838亿元人民币收购上海七宝领展广场余下50%权益，完成对资产的全资控股。报告期内，领展已完成对上海七宝领展广场的团队整合，建立了一支成熟的营运团队。广州天河领展广场第二期的资产提升计划和北京通州领展广场的翻新工程也已于2024年年末动工，并计划于2025年年中完工。受惠于上海七宝领展广场的业绩贡献，以及其他项目的稳健表现，公司中国内地零售物业组合租用率达95.9%，续租租金调整率为-0.7%，主要因北京中关村领展广场表现未如理想所致，公司将继续对其进行资产提升，优化商户组合，改善客户体验。撇出该项目后，公司其余中国内地零售物业组合续租租金调整率达7.6%。此外，在市场供应继续增加的背景下，公司于中国内地的写字楼期内租用率仍达95.4%，优于区内平均水平。公司将继续升级设施，以提升客户满意度及吸引新租户，并对空置单位进行装修，以实现租用率稳步提升。与此同时，有赖于积极的租赁策略，公司在中国内地的物流物业组合租用率保持在稳健水平，平均租用率为97.4%。

　　国际物业组合平稳增长，持续受惠多元化战略。公司旗下国际物业组合包括澳大利亚、新加坡及英国的12项零售及写字楼资产。期内相关收益及物业收入净额分别同比增长2.2%及1.3%至17.81亿港元及12.03亿港元。零售物业组合受益于有利的持续租赁需求，接近全面租出，而写字楼资产组合则继续进行租赁及空间优化。截至2025年3月31日，澳大利亚零售物业组合的租用率为99.0%，受惠于中心商业区整体客流量增加及更多本地及国际旅客到访，商户销售额增长7.7%，餐饮、服装及家品类商户表现强劲，整体续租租金调整率为4.3%。新加坡零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza的租用率高达99.6%，平均续租租金调整率达17.8%。商场的固定客群继续支持客流量增长，虽然商户销售额因非必需品零售支出减少而轻微下降0.8%，但餐饮及美容与康健等生活必需品行业均实现增长。此外，国际写字楼资产组合的收入获相对较长的加权平均租约到期到期年期(4.4年)支撑，整体租用率也达到85.5%，主要系空置楼面的逐渐租出及租户续租取得进展。

　　采取严谨主动资本管理策略，优化资本架构及债务组合。报告期内，公司密切关注市场发展动态并管控相关风险，专注于对利率风险及外汇风险进行策略性监察，透过实施具成本效益的对冲策略，确保有效防范市场动荡，同时保留灵活性以抓住潜在增长机遇，并在公司债务到期前，尽早主动与不同贷款人及投资者接洽，确保获得具竞争力的融资解决方案。期内，公司以有利的信贷额度安排了52亿港元的新融资，彰显公司致力维持稳健高效的财务状况。在偿还债务净额65亿港元后，公司负债总额(面值)减少至535亿港元，负债比率由上一财年同期23.5%下降至23.1%，净负债比率维持在21.5%的低水平，定息债务占总债务的比例为66.9%，平均借贷成本由上一财年同期的3.8%进一步下降至3.6%，债务到期年限平均为2.8年，债务到期日摊分于未来13年。

　　预期概括：

　　出色经营能力，支撑基本面稳定。美国总统特朗普开启第二个任期后出台一系列保护主义政策，全球宏观经济前景暂时仍呈现高度不确定性。尽管如此，中国政府积极出台各项政策，支持中国内地和香港经济平稳增长。领展拥有近20年丰富的资产运营经验，并经市场验证能够穿越不同经济周期。面对不确定性，公司预期将继续践行积极的资产和物业管理运营策略，维持租务稳定，并继续落实资产提升计划，以及进一步提升包括停车场及相关业务等在内的经营表现，从而在充满变数的宏观环境中保持稳健步伐。

　　管理人品牌焕新，多元化战略深入推进。领展房托于2024财年中期业绩发布时提出“房托+”定位，旨在持续推进多元化战略，助力公司业务继续于经济周期的波动中维持韧性，为投资者带来可持续的增长与回报。此后，领展集团推出新的基金管理业务“领展房地产投资”(Link Real Estate Partners)，并新设澳洲投资部主管与日本投资部主管。2025年5月，领展宣布进行品牌焕新，推出新的领展资产管理及领展房托的企业标志，深化集团作为房地产投资者和管理人的角色，以更好地配合业务演进与战略拓展。一系列举措象征着领展业务的战略性调整，不仅将继续管理亚洲最大房托基金领展房托，并且将进一步巩固自身定位，致力成为亚太区房地产领域值得信赖的合作伙伴。

　　“房托通”呼之欲出，市场憧憬价值再发现。2024年4月19日，中国证监会发布公告，拟总体参照中国内地和香港的股票与交易所买卖基金(ETF)互联互通制度安排，将两地合资格的房托基金纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。两地监管部门将保持密切沟通合作，积极推动房托基金市场发展，加快推动房托基金互联互通尽早平稳落地。2025年5月，中国证监会主席吴清再次强调，将坚定不移推进资本市场高水平对外开放，稳步推出一系列对外开放的务实举措，包括将房托基金纳入互联互通机制。多间中外资投行及券商纷纷重申对领展房托的长期积极预期以及提升对领展房托的目标价。若房托基金获纳入沪深港通，叠加可能豁免征收股息税的潜在利好因素，相关政策支持有望为基本面稳定且持续发展的领展房托带来新的流动性。